📌 실무 현황:
채무자(소유자)가 경매를 앞두고 친인척이나 지인을 소액임차인으로 위장 전입시켜 소액임차인 최우선변제금(2,500만~5,500만 원)을 가로채거나 과도한 이사비를 요구하는 사례가 빈번합니다. 철저한 금융거래 입증과 인도명령으로 100% 무력화할 수 있습니다.
1. 위장임차인을 판별하는 5대 핵심 징후
1) 채무초과 상태에서의 급조된 계약: 근저당권 설정 이후 또는 경매신청 직전 전입신고가 이루어진 경우.
2) 시세 대비 터무니없이 낮은 보증금: 주변 전세 시세의 20~30% 수준으로 오직 해당 지역 소액임차인 최우선변제금 한도에 딱 맞춰 계약된 경우.
3) 채무자 및 소유자와의 친족·지인 관계: 성씨, 본관, 이전 거주지가 일치하거나 소유자의 형제·자매·자녀인 경우.
4) 계약금 및 잔금의 금융거래 내역 부존재: 보증금을 '현금으로 직접 지급했다'고 주장하며 영수증 1장만 제시하는 경우.
5) 은행 대출 시 무상거주확인서 작성: 1순위 근저당 은행에 채무자가 '단독 거주 중이며 임차인 없음' 각서를 제출한 경우.
⚠️ 대법원 확립 판례 (신의칙 위반):
은행으로부터 담보대출을 받을 당시 '임대차 관계가 없음을 확인하는 무상임대차확인서'를 작성해 준 임차인이, 이후 경매 절차에서 대항력 있는 진정한 임차인임을 주장하는 것은 신의성실의 원칙 및 금반언의 원칙에 반하여 허용되지 않습니다 (대법원 99다43076 판결 등). 인도명령 신청 시 은행 사실조회서를 첨부하면 100% 인용됩니다.
2. 명도확인서 발급을 무기로 한 현명한 협상
배당을 받는 임차인은 법원에 배당금을 수령하러 갈 때 낙찰자의 인감증명서가 첨부된 '명도확인서'를 반드시 제출해야 합니다. 따라서 짐을 완전히 반출하고 관리비 정산 영수증을 확인하기 전까지는 절대 명도확인서를 미리 교부해서는 안 됩니다.
